거의 무주택자가 집을 사기 위한 브레인스토밍
*추천앱
1.네이버 부동산 - 관심지역을 등록해 놓으면 매물이 올라오면 바로 알 수 있다.
2.호갱노노(앱) - 매우 좋은 앱. 댓글도 꼼꼼히 읽어봐야 한다.
3.아실(앱) - 디테일한 실거래 현황 확인이 가능하다. 매물의 증감폭도 알 수 있다.
* 아파트 기준 선호도가 높은 평수
84제곱미터(34평 또는 35평이며 국민평형이라고 함) - 방3개에 화장실2개
79제곱미터(30평) - 방3개에 화장실 2개
59제곱미터(25평) - 방2개에 화장실 1개 또는 2개
*아파트 세대수는 500세대 이상(500세대가 안되면 관리비가 많이 나옴)
*아파트 준공시기는 10년까지는 신축 10년에서 15년 사이는 준신축 15년 넘어가면 구축이라고 부름.
해당 조건으로 호갱노노에서 필터를 걸어본다.
34평 , 500세대 이상 준공시기는 일단 제외
서울 기준으로 강남3구의 경우 평균 가격이 (강남구 16.1억 , 서초구 14억 , 송파구 11.6억)
노도강 기준으로 (노원구 6.6억 , 도봉구 5.6억 , 강북구 6.2억)
그 외에 서울에서 저렴한 편에 속하는 ( 구로구 6.4억 , 금천구 5.5억 , 강서구 6.9억 , 은평구 6.8억)
30대들이 많이 매수하는 노도강이 6억 정도에 걸쳐 있는 건 이전에 신혼부부(생애최초대출)대출이 6억 정도여서 그런것으로 보이고
최근에는 신혼부부특례대출이 9억까지 풀리고 소득 기준도 부부합산 2억으로 대폭 늘어나서 실질적으로 9억 대출이 가능하게 바뀌
면서 집값이 들썩 거리고 있음.
서울에서 30평대 아파트를 매수 하려면 정부에서 알려주는 것처럼 9억 정도는 있어야 매수가 가능하다는 걸 알 수 있음.
보통 30대 남여가 만나서 결혼을 하면 남자가 아주 많아야 2억 , 여자도 많아야 1억 정도 모았을 가능성이 높고 그러면 3억가지고
집을 구해야 하는데... 최소 대출을 5억 이상 받아야 함. ( 40년 상환 , 이율 3.5% = 매달 190만원 정도 갚아야 함 )
경기도 권으로 넓혀보면 기흥구 5.6억 , 광주시 4.5억 , 구리시 6.5억 등이 있는데...
회사가 판교라면 사실상 신분당선 라인이 아니면 출퇴근이 애로사항 꽃피는데. 분당은 13억 , 수지는 7.8억 기흥구는 5.6억이라
사실상 판교 출퇴근 하는 사람들 보면 용인에서는 기흥구쪽에 많이 사는 편임. 그 외에 수원의 팔달구 4.6억 장안구 4.5억 정도
도 있음. 의외로 군포시도 판교까지 자차로는 출퇴근 할 만함. 4.8억 정도함.
여기는 남자들이 아주 많은 남초사이트라 잘 모르겠지만 의외로 결혼할 때 여자분들의 의견이 많이 들어가는데. 문제는 그 분들이
돈이 아주 많지 않지만 니즈가 매우 분명해서 남자들이 매우 매우 힘듬 ㅠㅠ
여자분들이 원하는 주거 형태는 매우 분명한데
30평대 신축 인서울이면 좋지만 아니라도 수도권에 있는 신축 아파트를 원하고 그런 집들은 위에서 말한대로 경기도권이지만
7억에서 9억 사이라고 봐야함. (그래서 사람들이 GTX 역 근처 아파트를 사려고 난리임. 파주 운정같은 곳)
그래서 1차 결론으로 30대는 인서울에 집을 사는 건 부부기준 대기업에 다닌다고 해도 거의 불가능하고 수도권에 신축도 대출을
최대한 받아야 가능하다는 결론이 남.
분석도 알았고 잔소리는 그만하고 그래서 집을 사려면 어떻게 해야 하냐면.
일단 본인의 정치성향. 좌우를 떠나서 특히 민주당이라면 주의해야 하는데. 집값이 떨어질거라고 생각한다는 생각 자체를 버려야
함. 그런 전제하에서 가장 현실적인 방법은
미혼이라면 무조건 전세끼고 집을 사야함. (위에서 추천한 아실앱을 통해서 전세 거래가 매우 잘 되는 것을 찾아야함. )
내가 살고 싶은 집이 아니라 남이 사고 싶어하는 집을 잘 골라야함. 그리고 매매는 잘 안되더라도 전세가 매우 거래가 잘되는 곳을
찾아야함. 그래야 갭으로 집을 샀을 때 전세 빼주기 매우 쉬움. 윤통이 왠만한 지역 조정지역에서 빼줘서 집주인이 2년 거주해야
비과세 되는 부분 없애줬으니 매우 잘 활용해야함. 문제는 그럼 내가 어디 사냐인데..... 어쩔수 없음. 매우 싸구려 빌라 월세 살면서
버텨야함.
만약 유부인데 집이 없다면 아파트 매수는 사실상 매우 힘들다고 봐야함.
최근 아파트 전세가 말도 안되게 오르고 있는데. 이유는 문대통령때 임대차 기준을 바꾸면서 전세가 2+2로 변경이 됨.
그게 21년에 시행이 됐는데. 갱신권 쓴 사람들 만기가 24년 7월에 돌아옴. 그래서 요즘 전세 실거래를 보면 전부 업계약으로
전세가 올라가 있음.
거기에 전세사기로 인해서 빌라에 살아야 하는 사람들이 아파트 가장 작은평수에 전세로 들어오면서 전세 가격이 어마무시하게 오름.
서울 주요 지역 20평대 초반 구축 아파트 전세 최하단이 5억부터 시작임.
그래도 집을 마련하고 싶다면 임장을 다니면서 오세훈 시장이 열심히 대통령되려고 난리치는 모아타운(빌라 재개발)이나 신통기획
들어간 재건축 빌라를 매의 눈으로 찾는 수 밖에 없음. 그게 아니라면 서울에서 경기남부로 경기남부에서 다른곳으로 계속 밀려나갈
수 밖에 없음.
만약 나처럼 대출 절대 안되고(프리라 소득이 적게 잡혀서 많이 나오지도 않고) 해외 주식 안하고 저축이나 하는 사람들은
사실상 집 매수하는게 거의 불가능이라고 봐야함. 결단이 필요하긴 한데 말이지..
